VILAJOSANA CRUSELLS, JORDI
1 Conceptos y tipologías inmobiliarias
1.1 Concepto de inmueble
1.2 Concepto de operación inmobiliaria
1.3 Concepto de promoción inmobiliaria
1.4 Concepto de intermediación inmobiliaria
1.5 Operación inmobiliaria de compra de edificios residenciales para su arrendamiento
1.6 Operación inmobiliaria de compra de inmuebles industriales y comerciales para su arrendamiento
1.7 Promoción inmobiliaria de edificios residenciales urbanos
1.8 Promoción inmobiliaria - urbanizadora de polígonos residenciales
1.9 Promoción inmobiliario - urbanizadora de polígonos industriales, comerciales y de ocio
1.10 Promociones inmobiliarias por cooperativas y comunidades de propietarios
2 Creación de empresas inmobiliarias y sus diferentes finalidades
2.1 Creación de una empresa de servicios integrales inmobiliarios
2.2 Creación de una empresa financiera y propietaria de una promoción inmobiliaria
2.3 Creación de una empresa promotora con pretensión de continuidad
2.4 Creación de una empresa promotora y propietaria de un polígono industrial.
2.5 Creación de una empresa promotora y propietaria de un polígono residencial.
2.6 Creación de una empresa propietaria y promotora, incluida la gestión inmobiliaria para el desarrollo de un polígono residencial o industrial.
2.7 Creación de una empresa de servicios integrales inmobiliarios, mediante una joint venture con empresa financiera de otro ámbito territorial
2.8 Creación de una franquicia inmobiliaria de management integral.
2.9 Constitución de sociedades anónimas y limitadas
2.10 Constitución de cooperativas y comunidades de propietarios
3 Estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias
3.0 Esquema de un estudio de viabilidad
3.1 Datos finca, de la propiedad y de sus posibilidades inmobiliarias
3.2 Dictamen sobre las posibilidades edificatorias de la finca según la normativa urbanística aplicable
3.3 Estudio de mercado en relación con la finca objeto de la operación
3.4 Definición del producto inmobiliario
3.5 Elaboración del anteproyecto de construcción
3.6 Dictamen económico - financiero sobre la adquisición de la finca
3.7 Caso práctico esquemático genérico de compraventa de un solar
3.8 Decálogo de la permuta y su implementación en el caso esquemático genérico
3.9 Aportación de la finca al capital de la sociedad promotora
3.10 Conclusión final sobre la viabilidad de la promomión
4 Negociación de contratos con los distintos agentes que intervienen en la promoción
4.1 Decálogo de la negociación
4.2 Negociación de contratos de adquisición del solar
4.3 Negociación del derecho de superficie
4.4 Elevación de contratos privados a escritura pública
4.5 Negociación de la financiación propia: los socios inversores
4.6 Negociaciones de inversiones de intermediarios financieros
4.7 Negociación con agentes intermediarios
4.8 Declaración de Obra Nueva y División Horizontal
4.9 Negociación de contratos de comercialización
4.10 Venta del producto inmobiliario
5 Expedientes urbanísticos y licencia de obras y su gestión
5.1 Ordenación del territorio y urbanismo: normativa autonómica
5.2 Los planes de urbanismo. Posibilidad de elaborar planes de iniciativa particular
5.3 Publicidad de los planes de urbanismo
5.4 Urbanización y reparcelación: iniciativa privada
5.5 Expropiaciones, embargos y subastas
5.6 Posibles actuaciones en suelo no urbanizable
5.7 La licencia municipal de obras
5.8 Promociones en suelo urbano
5.9 Obras de reforma y rehabilitación
5.10 Convenios con los ayuntamientos: límites
6 Planificación de la operación inmobiliaria
6.1 El mánager Integral Inmobiliario desde la óptica empresarial
6.2 Contratación de la elaboración del proyecto
6.3 Contratación de la dirección facultativa
6.4 Contratación de los industriales intervinientes en las obras a realizar.
6.5 Contratación de acometidas provisionales de obras
6.6 Planificación en tiempos y costes de la edificación
6.7 Planificación de la financiación con el cash - flow de la operación inmobiliaria
6.8 Planificación de la gestión de préstamos hipotecarios con intermediarios financieros
6.9 Planificación en tiempos y costos de la campaña comercial y venta del producto inmobiliario
6.10 Actualización de las posibles desviaciones de la planificación de la promoción inmobiliaria
7 Gestión de ejecución de obras y su control
7.1 Documentación firmada de los diversos industriales intervinientes en la ejecución de la obra
7.2 Contratación del coordinador de seguridad y salud para el seguimiento de la prevención de riesgos laborables
7.3 Confección del planning en tiempos de la obra
7.4 Confección del planning de los técnicos y los representantes de los industriales en las reuniones periódicas de obra
7.5 Mínima visita de obra mensual, coordinada por el mánager integral
7.6 Fijación en cada visita de obra de las calidades de obra ejecutada y, en caso contrario, previsión de la reforma a ejecutar
7.7 Control y actualización continuadas del planning de tiempos de la obra
7.8 Gestión y control de los análisis de materiales fijados por la dirección facultativa
7.9 Gestión de la finalización de obras de cada industrial, referente a la calidad de ejecución y pormenores habidos, siempre junto con la dirección facultativa
7.10 Gestión y control de la edificación. Expedición del acta final de la obra de los técnicos de la dirección facultativa
8 Analisis económico y financiero de una promoción inmobiliaria
8.1 Planteamiento inicial
8.2 Cálculo de la Inversión inicial
8.3 Estimación de ingresos
8.4 Cálculo de los costes directos
8.5 Cálculo de los costes indirectos
8.6 Estimación Cash-Flow
8.7 Análisis financiero de la promoción y evaluación de la inversión propuesta: VAN, TIR y PAYBACK
8.8 Evaluación de la inversión inmobiliaria
8.9 Control económico y presupuestario
8.10 Negociación con inversores y entidades financieras
8.11 Conclusión final de la viabilidad económica y financiera
9 Planifición y ejecución comercial de los bienes inmobiliarios
9.1 Fijación estimativa de los precios y plazos de venta del producto inmobiliario en el estudio de viabilidad
9.2 Fijación del momento de la puesta en venta de los bienes inmobiliarios
9.3 Fijación de la empresa comercial para la venta de la promoción inmobiliaria
9.4 Comprobación de las variaciones del mercado y fijación de los precios definitivos
9.5 Fijación del tipo de campaña publicitaria a desarrollar
9.6 Desarrollo de la documentación técnica, jurídica y económica dirigida al comercializador de los bienes inmobiliarios
9.7 Posibilidad de muestra del bien inmobiliario
9.8 Fecha de comienzo de la venta de los bienes y control del público objetivo interesado y sus resultados, como mínimo semanalmente
9.9 Al cabo de un periodo de ventas inmobiliarias, revisión de los precios de venta, en función del momento socio - económico inmobiliario
9.10 Durante el periodo comercial y durante un año después de la entrega de los bienes inmobiliarios, existencia del servicio de postventa
10 Conclusión de la operación inmobiliaria y su objetivo final
10.1 Conclusión de la edificación y, en su caso, de los servicios urbanísticos, si los hubiere
10.2 Gestión y ejecución de las acometidas definitivas por las compañías suministradoras
10.3 Obtención de las cédulas de habitabilidad
10.4 Gestión y control de la fase comercial
10.5 Firma de la documentación comercial
10.6 Aplicación de la LODE al edificio y su empresa promotora. Gestión de seguros
10.7 Control final de la promoción. Rentabilidad antes de impuestos
10.8 Gestión fiscal de la promoción inmobiliaria.
10.9 Posicionamiento final del grupo de gestión y de los inversores
10.10 Memoria histórica y planeamiento de nuevas promociones
Este libro pretende ser un manual de referencia para toda persona y profesional que quiera promover o invertir en una edificación inmobiliaria de cualquier tipo: vivienda tradicional, oficinas, hoteles, polígonos industriales e, incluso, residencias geriátricas. También puede ser interesante para toda persona interesada en temas inmobiliarios, puesto que es de fácil lectura e incorpora al final un vocabulario básico para poder entender mejor el texto. Esta obra presenta, de manera práctica y dinámica, el conjunto de experiencias de sus autores y es la culminación de una vida empresarial dedicada al mundo inmobiliario. Como su título indica, se ha escrito sobre la base de unos decálogos que tratan los temas que son considerados más relevantes para todo promotor y gestor inmobiliario (manager integral).
